El alquiler es más rentable que la compra cuando representa el 50% de la cuota hipotecaria media

Hasta hace muy poco para la gran mayoría vivir de alquiler era una alternativa casi impensable, un estilo de vida que chocaba con la cultura de la propiedad, tan sumamente arraigada en España. Pero sí una opción real y natural ligada a estudiantes, y profesionales que se encontraban fuera de su lugar de origen. Los argumentos de los contrarios a esta práctica giraban en torno a que alquilar era algo parecido a invertir en saco roto, ya que la vivienda por la que se pagaba una renta nunca llegaría a ser suya. Pero, si uno se pone a echar cuentas, con un préstamo hipotecario de 50 años a las espaldas y con un baile de números cada vez que llega su revisión, ¿en qué momento la vivienda llega a ser de quien paga la letra? Y lo cierto es que, según los expertos, el alquiler es más rentable que la compra de una casa cuando representa el 50% de la cuota hipotecaria media.

En pleno boom inmobiliario, cuando las condiciones financieras eran propicias para adquirir propiedades, en vez de alquilarlas, muy pocos ciudadanos optaban por convertirse en inquilinos. El del alquiler era, según Paloma Taltavull, directora de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Alicante, un mercado muy pequeño, que fue absorbido en gran parte por la llegada progresiva de inmigrantes.

El Ministerio de Vivienda estima que el número de propiedades alquiladas en España es de 1.791.475, de las cuales, casi el 25% se han arrendado en los últimos dos años. La época parece coincidir con los primeros síntomas de una crisis inmobiliaria que hoy en día es toda una realidad. Y lo es tanto, que las cifras han dado un vuelco con respecto a años anteriores. Según el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, antes de la hecatombe del ladrillo algo más del 75% de las visitas que se realizaban se hacían en busca de un piso que comprar, frente a un escaso 20% destinado al alquiler. En este momento, las operaciones de arrendamiento alcanzan casi el 80% y el porcentaje restante es el de compraventa. Un gran número de propietarios de estas viviendas son personas que acaban de recibir una nueva pero se han visto obligadas a alquilar su antigua casa ante la imposibilidad de venderla, asegura Germán Navarro, portavoz del Consejo. Es una solución para salir del paso, "ya que con la renta que les pagan los inquilinos pueden hacer frente a las mensualidades de la hipoteca", según el experto.

Las operaciones de arrendamiento alcanzan casi el 80% y el porcentaje restante es el de compraventa
El punto de vista del propietario
Cuando un propietario se encuentra en apuros, y con la incertidumbre de no saber en qué momento vendrán tiempos mejores, lo último que se plantea es si destinar su vivienda al alquiler le será rentable a largo plazo; lo que prefiere es asegurarse la entrada de un activo mensual. Sin embargo, no es tarea fácil conseguir rentabilizar una vivienda vacía. Supongamos que uno de estos propietarios decide alquilar su casa, que ha intentado vender sin éxito por 212.000 euros, y pide a los inquilinos una renta mensual de 800 euros. Al término del año, no habrá rentabilizado ni un 1%, cuando lo aconsejable es llegar al 5% o al 6%, según señala Oscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).

Pero las cuestiones económicas no son las únicas que frenan a una gran cantidad de propietarios que, pese a la crisis, se niegan a alquilar sus viviendas. Gran parte desconfía de esta práctica, ya que ven la figura del inquilino como una fuente de conflictos. Para que los propietarios se decanten por el alquiler se debe producir un gran cambio en la legislación que lo regula, "porque en estos momentos los arrendadores están indefensos", declara Martínez Solozábal, quien aboga por copiar el modelo normativo que en este ámbito emplean los ingleses.

Ventajas para los arrendadores
A diferencia de los anglosajones, que en caso de impagos o demoras en las rentas utilizan con una gran celeridad los mecanismos de desahucio, los propietarios españoles que se encuentran en esta misma situación deben hacer frente a un proceso largo y que se dilata mucho en el tiempo. No obstante, el pasado mes de agosto el Consejo de Ministros aprobó un Anteproyecto de Ley de Medidas, que adopta una serie de cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para dar más agilidad e imprimir más eficacia a las causas. De este modo, se prevé que las reclamaciones por impago de rentas, que hasta ahora se decidían en juicio ordinario, pasen a resolverse en juicio verbal, más sencillo y rápido que el anterior.

Si el inquilino es menor de 35 años, las ganancias del arrendador por el alquiler quedan exentas de tributación
El Ministerio de Vivienda ha impulsado además una serie de ventajas que benefician a los propietarios. En primer lugar, con la nueva Ley de IRPF, los arrendadores podrán deducirse en sus declaraciones de la renta hasta un cien por cien de los ingresos que reciban del alquiler, siempre que el inquilino sea menor de 35 años; si es mayor, tendrán una exención fiscal del 50% sobre el rendimiento neto obtenido. El Plan Estatal de Vivienda también ofrece ayudas económicas de hasta 6.000 euros para aquellos propietarios que decidan poner sus viviendas en alquiler por un mínimo de cinco años; en este caso, la vivienda debe ser libre, desocupada y desligada de cualquier actividad económica o profesional del propietario.

Cuando el arrendador es el banco

La morosidad hipotecaria sigue creciendo y muchas personas no pueden hacer frente al pago mensual de sus hipotecas. En estos casos, puede ocurrir que a través de procesos de ejecución hipotecaria, la entidad bancaria se quede "a la fuerza" con el bien inmueble, o puede que entren en escena otro tipo de acuerdos.

Cada vez es más frecuente que los bancos se queden con los pisos y que quien hasta ahora era el propietario se convierta en inquilino de la entidad, explica Miguel Villarroya, presidente de la Asociación de Gestión Inmobiliaria (AEGI). Para ello, se fija una renta mensual, algo más baja que la cuota hipotecaria, confiando en que cuando pase la crisis, el comprador natural de la vivienda sea de nuevo el actual inquilino que, a su vez, fue el anterior propietario. Tal y como está la coyuntura, las entidades bancarias no quieren tener inmuebles, ya que en estos momentos las viviendas son activos ilíquidos. De hecho, incluso se ha registrado un descenso considerable del cierre de operaciones de compraventa en las subastas de propiedades embargadas.

Alquilar es casi la única solución, y lo será durante mucho tiempo, según los expertos
Pero cuando el banco se convierte en "casero", se crean sociedades de gestión de activos inmobiliarios. Lo hacen porque se aseguran obtener cierta rentabilidad a corto plazo, exactamente la misma que provoca que los propietarios que se encuentran en la situación puente -entre una casa nueva sin poder vender la antigua- se decanten por alquilar sus viviendas.

Alquilar, más barato que comprar
Por todo ello, "no es que sea un buen momento para alquilar, es que casi es la única solución y lo será durante mucho tiempo", según Villaroya. Opinión que sintoniza con la de Gregorio Izquierdo, director de Servicios y Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), quien señala que alquilar es la opción más razonable y asequible para muchas familias que en estos momentos tienen unos ingresos mensuales muy bajos.

Se supone que comprar una vivienda es una inversión para el futuro, ya que la casa algún día será de nuestra propiedad, y es por ello por lo que comprar lleva consigo un componente de ahorro. En los últimos años, el ahorro-vivienda era uno de los productos más rentables ya que las condiciones del mercado eran las propicias para que lo invertido se revalorizara, y mucho. Pero la crisis inmobiliaria ha frenado en seco cualquier perspectiva de crecimiento. Mientras, en su esencia, alquilar es un gasto por usar una determinada vivienda. Pero, ¿cuándo es más aconsejable alquilar que comprar?

En cuanto el alquiler represente el 50% de las mejores cuotas hipotecarias en pisos comparables, amortizando capital e intereses, es más rentable que la compra, aclara José Antonio Pérez, profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial. Desde el punto de vista puramente económico, siempre será más barato alquilar una vivienda que adquirirla en propiedad. De hecho, si se echan cuentas, suele suponer un tercio de lo que se tendría que pagar si esa misma vivienda se comprara. Además, cuando alguien es inquilino no debe desembolsar ni gastos de comunidad, ni el impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI); asimismo, los arrendatarios pueden desgravarse en sus declaraciones de la renta parte del dinero que destinen al alquiler, aunque en este caso las deducciones, que suelen rondar entre el 5% y el 25%, dependen de cada comunidad autónoma.

ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA
Cuando el mercado inmobiliario se encuentra atascado, se recuperan viejas fórmulas y se ponen en marcha otras nuevas que ayudan a oxigenarlo. Una de ellas es la del alquiler con opción a compra, que suele cobrar más protagonismo cuando la coyuntura económica no acompaña para lanzarse a comprar una vivienda. Es una opción muy razonable e interesante, a través de la cual los inquilinos pueden arrendar un inmueble, acordando un precio y plazo de compra. En algunos casos, pasado el tiempo pactado por ambas partes, que normalmente es de dos a cinco años, la cantidad de dinero destinada al alquiler de la vivienda se descuenta del precio total de la casa; y en otros casos, se descuenta un porcentaje elevado.

La principal ventaja para los compradores potenciales y actuales inquilinos es que la compra es una opción que se realiza a medio plazo. De esta forma, se goza de tiempo suficiente para comprobar cómo se comportará el mercado y si conviene o no adquirir esa vivienda al precio pactado. Por el contrario, la desventaja de esta modalidad es que aún no se ha establecido un marco jurídico y unas normas, con lo que la negociación entre comprador y vendedor muchas veces fracasa.

Por su parte, los promotores que emplean esta fórmula ven en ella una herramienta comercial que funciona muy bien como reclamo publicitario en promociones, que de otra forma no tienen salida. Por lo demás, pueden acogerse a un tratamiento fiscal ventajoso ya que, bajo determinados supuestos, se puede declarar el IVA , una práctica que no sucede cuando se vende una propiedad nueva por el cauce normal.

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