Viviendas de alquiler con opción a compra

En los períodos de crisis financiera e inmobiliaria el alquiler con derecho a compra permite a los inquilinos adquirir una vivienda sin tener que pagar una entrada

Casas amuebladas o primer año sin hipoteca. Éstas son algunas de las prácticas empresariales que más utilizan las agencias de compra-venta de pisos ante la crisis inmobiliaria que parece estar empezando a dar señales de vida. Pero la estrategia que con mayor fuerza se ha asentado en el panorama inmobiliario español es la que propone el acceso a una vivienda en régimen de alquiler con opción de compra. Con esta modalidad hipotecaria los inquilinos de una vivienda pueden transformar la cantidad destinada al pago del alquiler en la cuota mensual para el pago de la compra de su casa. Pero esta iniciativa no sólo se da en el ámbito privado, sino que se está promocionando desde la Administración Pública y varias autonomías ya están llevando a la práctica esta estrategia, aplicándola a la vivienda protegida.

Financiación mixta
Una de las más interesantes estrategias empresariales para vender viviendas en períodos en que la demanda de inmuebles está en recesión es la del alquiler de vivienda con derecho a poder adquirirla. Las inmobiliarias, en lugar de mantener inactivas estas casas y pisos, recurren a este tipo de arrendamiento para poder darles salida. De esta forma, las agencias que deciden poner en marcha esta fórmula permiten a sus clientes alquilar la vivienda por un precio no excesivamente elevado, entre 500 y 800 euros dependiendo del inmueble y, después, a medio plazo -entre los 2 y 5 años- les plantea la posibilidad de comprarlo. La principal ventaja reside en que del precio total del piso se descontará la cantidad que el inquilino haya ido pagando durante el período en que vivió en régimen de alquiler.

Con esta fórmula se consigue vender viviendas a las que costaría dar salida en períodos de ralentización inmobiliaria
Esta opción de financiación mixta está destinada sobre todo a las personas que no pueden acceder a una vivienda por sus elevados precios, porque no disponen del dinero suficiente para pagar la entrada o tengan vedado el acceso a los canales tradicionales de financiación bancaria. Y es especialmente interesante en los períodos de incertidumbre financiera e inmobiliaria en los que se desconoce hasta dónde escalarán los tipos de interés y cómo podrán los consumidores asumir tal circunstancia. Una situación de la que de se pueden beneficiar los interesados en comprar un piso a medio-largo plazo.

Vivienda de Protección Oficial
Este régimen de financiación no se aplica únicamente en el ámbito privado, sino que determinadas comunidades autónomas lo utilizan para las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Andalucía, Cataluña y Madrid son algunas de ellas. El Plan Andaluz de Vivienda, por ejemplo, prevé viviendas de protección oficial de alquiler con opción a compra para jóvenes "mileuristas". Los beneficiarios de este Plan deben tener una renta anual inferior a 20.000 euros y pueden acceder a la propiedad a los siete años de habitar el inmueble. En este caso concreto se fija una ayuda estatal del 40% del precio del alquiler durante los dos primeros ejercicios, mientras que del segundo al séptimo año existe una ayuda autonómica del 20%. Si pasados siete años el inquilino decide comprar la vivienda, se le computará como pago el 50% de lo abonado hasta entonces.

Por su parte, el Plan de la Vivienda de la Comunidad de Madrid incluye 79.000 nuevas viviendas en régimen de alquiler con opción de compra. Estas casas se destinarán a jóvenes empadronados en la comunidad, menores de 35 años y con ingresos familiares inferiores a 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Los inquilinos tendrán opción a compra sobre las viviendas transcurrido un período de siete años desde la firma del contrato de arrendamiento. Este sistema también está presente en Cataluña.

Las situaciones y sectores que pueden suscribir este sistema de financiación son las siguientes:

Las personas que pertenecen a los sectores con menos recursos económicos, previa presentación de la nómina.

Personas que no pueden acceder a un crédito hipotecario por los cauces tradicionales.

Quienes no tengan suficientes recursos para pagar la entrada de un piso.

Quienes no puedan hacer frente a los las cuotas por la subida de los tipos de interés.

Las personas que no puedan disfrutar de un trabajo fijo o un contrato definido, entre otras.

Vendedor y comprador al mismo tiempo
En períodos de ralentización del mercado inmobiliario como el actual es importante tener en cuenta las circunstancias que pueden afectar a quienes son compradores y vendedores a la vez, es decir, las personas propietarias de una vivienda pero que necesitan comprar otra y todavía no han vendido la suya. En estos casos las entidades financieras e inmobiliarias ofrecen la posibilidad de acogerse a una fuente de financiación temporal -la denominada "hipoteca puente"-, que consiste en suscribir un crédito concedido como financiación por un tiempo con la garantía de un ingreso futuro por parte del prestatario o deudor.

Este tipo de producto financiero es utilizado por personas que necesitan comprar un nuevo inmueble y no disponen del tiempo necesario para vender su actual vivienda en condiciones óptimas. En este caso, se hipoteca la casa en propiedad, evitando un préstamo personal, y la entidad financiera espera un determinado intervalo de tiempo (normalmente de entre 1 y 5 años) para que el cliente venda su casa.

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