Sacar partido al alquiler

El ciudadano desconoce las ventajas fiscales y económicas de formalizar y declarar el alquiler de un inmueble

Alquiler libre de impuestos

- Imagen: ME DAIS POCA -

¿Sabe que los propietarios de pisos alquilados declarados a Hacienda no pagan impuestos por estos ingresos si el inquilino es menor de 35 años? ¿Que el arrendatario que supere esa edad tiene una reducción del 50% en la declaración de la renta? ¿Conoce que puede recibir una subvención de 6.000 euros si pone su vivienda vacía en alquiler? Estas ventajas fiscales son completas desconocidas para buena parte de los ciudadanos. Y eso que hay varios caminos para llegar a puerto si se quiere exprimir unos euros a la vivienda, alquilada o en propiedad. Desde la reforma del IRPF en 2007, inquilino y propietario gozan de una buena batería de medidas para abaratar la carga fiscal del arrendamiento. Cumplido el segundo año de rodaje de la nueva fiscalidad tras la reforma -y aunque sigue habiendo supuestos en los que se puede aplicar el régimen transitorio-, el Ministerio de Economía y Hacienda aún no dispone de datos sobre el número de viviendas en alquiler del parque español que disfrutó de algún tipo de reducción en 2008.

Pese a los avances que incorpora, la reforma guarda desequilibrios fiscales entre propietarios y arrendadores. Todavía este año, los arrendatarios gozan de mayores beneficios que los inquilinos. Sólo quienes tienen entre 18 y 35 años disfrutan de ventajas de peso. El rendimiento neto obtenido por alquilar una vivienda queda libre de impuestos para los que se encuentran en esa horquilla de edad, siempre y cuando sus rendimientos del trabajo o de actividades económicas sean superiores al Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), el índice de referencia en España para el cálculo del umbral de ingresos, que para 2008 está fijado en 6.202,8 euros en 12 pagas). Para el resto de casos, la reducción es del 50%.

Sin límite de edad, el Gobierno aplicará en el ejercicio 2008 una deducción en cuota íntegra del 10,05% de la suma destinada al alquiler hasta un máximo de 9.015 euros. El tope de ingresos para optar a esta rebaja es de 28.000 euros anuales. La medida se hace más extensiva y democrática tras la reforma. La rebaja alcanza ahora a todos los inquilinos que figuren en un mismo contrato de alquiler, ya que la base máxima sobre la que se aplica el porcentaje de deducción se fija por contribuyente y no por contrato o inmueble. Esta medida recupera la deducción por alquiler que rigió desde 1991 hasta 1998.

La reforma guarda desequilibrios fiscales entre propietarios y arrendadores, en beneficio de los primeros

Al margen de la normativa fiscal, el Gobierno ha anunciado ayudas que suavizan el impacto fiscal del pinchazo inmobiliario y que ya serían de aplicación en la declaración de la renta de 2008, que se ha de presentar este año. Los jóvenes disponen, además, de una ayuda no fiscal, la denominada Renta de Emancipación, que entró en vigor el 1 de enero de 2008. Consiste en una prestación de 210 euros mensuales para el pago del alquiler de la vivienda habitual durante un máximo de cuatro años para arrendatarios de entre 22 y 30 años, titulares del contrato y que tengan una fuente de ingresos inferiores a 22.000 euros brutos al año.
Arrendadores beneficiados

Pese a todos los esfuerzos, el grueso de las deducciones continúa cayendo del lado de los arrendadores. Desde el ejercicio 2007, puede llegarse a un rendimiento neto negativo en el cálculo inmobiliario, al consignar los gastos deducibles. En el caso de los propietarios, sólo tiene límite la deducción de los derivados de intereses de préstamos para la compra, junto con los gastos de reparación y de conservación. Las cantidades que se descontarán no podrán exceder de los ingresos íntegros. El resto de gastos (IBI, amortización, comunidad, entre otros) no tienen límite, lo que hace que unidos a los anteriores puedan arrojar un rendimiento negativo, que resten en la declaración de la renta de este año.

Como arrendatarios, los jóvenes con bajos ingresos son quienes cuentan con una cartera más abultada de ayudas. Diferentes comunidades autónomas facilitan abaratar la carga del alquiler por medio de deducciones fiscales y ayudas directas. Las más generosas las otorgan las diputaciones forales vascas, que no aplican la deducción estatal al contar con un régimen fiscal propio. En el País Vasco, cualquier inquilino puede deducirse el 20% de la renta que pague hasta un máximo de 1.600 euros. Si es menor de 35 años, la rebaja llega hasta el 25% con un límite de 2.000 euros.
LAS AYUDAS
Al propietario

Serán deducibles en su caso:

* Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado.
* Intereses y demás gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda.
* Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-, las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros).
* Formalización del arrendamiento, cesión o constitución de derechos.
* Defensa de carácter jurídico, derechos o rendimientos.
* Conservación y reparación de la vivienda arrendada.
* Servicios y suministros.
* La amortización del inmueble y, en su caso, la de los bienes cedidos.
* Primas de contratos de seguro.
* Administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios.
* Saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados.
* En los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato se incluirá adicionalmente como gasto deducible la cantidad que corresponde a la amortización del inmueble.

No serán deducibles ni los pagos por mejora ni por siniestros ocurridos en el inmueble.
Al inquilino

Los inquilinos disfrutan de una compensación del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual con el límite de 601,01 euros anuales siempre y cuando:

* El inquilino haya tenido derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual, por cumplir los requisitos.
* El contrato sea anterior al 24 de abril de 1998 y se mantenga en el presente ejercicio.
* La suma de las partes general y especial de la renta del periodo impositivo minorada en las reducciones por rendimientos del trabajo y por discapacidad de trabajadores activos no sea superior a 21.065,42 euros en tributación individual ó 30.050,61 euros en tributación conjunta.

Pisos fantasma

Incluso con estos mimbres, el ciudadano medio continúa creyendo que se ahorra impuestos no notificando el alquiler, y es precisamente la falta de información el motivo principal de que no se regularice buena parte del mercado negro del alquiler existente en España. El secretario general del Grupo de Técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda (Gestha), José María Mollinedo, explica que habitualmente el ciudadano desconoce las ventajas fiscales y económicas de formalizar y declarar el alquiler de un inmueble. Además, el inquilino, si no puede conseguir beneficios, tampoco presiona para ello: "Se quitan de problemas y logran cierta complicidad con el propietario", señala Mollinedo, quien añade que la mayor parte de los alquileres sumergidos responden a acuerdos entre particulares.

Cifrar el parque de viviendas no declaradas en España parece tarea imposible, ya que la Administración pública no logra contabilizarlas. Para paliar esta irregularidad, el Ministerio de Vivienda ha promovido diversas campañas y espacios informativos sobre las ventajas de alquilar y hacerlo legalmente. Desde Vivienda recuerdan que declarar un alquiler permite que el propietario acceda a distintas ayudas y subvenciones para obras de reforma y da mayores garantías sobre el mantenimiento del inmueble. La Sociedad Pública de Alquiler y las webs Alquile su vivienda y Alquiler Joven disponen de información detallada sobre los requisitos y cuantías de estas ayudas.
Arbitrariedades

Hay voces que advierten del arbitrario destino de estas ayudas. "Los beneficios fiscales en el IRPF destinados a la vivienda en propiedad o alquiler son un mecanismo injusto e ineficiente que no contribuye a la política pública de vivienda", denuncian desde uno de los más importantes sindicatos españoles, que estima que Hacienda repartirá este año 678 millones de euros, menos del 10% de los 7.872 millones de euros que repercutirán en el Estado.

Las deducciones de los alquileres con opción a compra pueden sobrepasar a las de los alquileres de curso corriente

Según señalan los discrepantes, son injustas porque benefician en mayor medida a las personas con mayor capacidad de gasto en vivienda y con mayores tipos impositivos y cuotas íntegras; y además son ineficaces, porque este tipo de deducciones, tal y como están planteadas, encarecen el coste de la vivienda y suponen una transferencia de rentas desde el Presupuesto, pagado por todos, a los propietarios que venden o alquilan las viviendas. A su vez, la deducción en el IRPF a los propietarios de la renta percibida por arrendar su vivienda sólo refleja la deducción general del 50%, pero no el aumento producido de la deducción hasta el 100% cuando los inquilinos son menores de 35 años.
Alquileres con opción a compra

Los alquileres con opción a compra no quedan al margen de las deducciones fiscales. Incluso, según aventura el sector, es posible que sobrepasen en beneficios a los de curso corriente. Ante el brusco frenazo de la compraventa de viviendas, promotores y Gobierno estudian mejorar la fiscalidad de este tipo de operaciones. Así, como asegura Eduardo Verdún, subdirector general de Impuesto sobre el Consumo de Hacienda, se piensa aprobar la norma, de modo que pueda incorporarse a la ley que regulará los REITS (Real Estate Investment Trust), para que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles sean accesibles también a los pequeños inversores.

Actualmente, el arrendatario que goza de una opción de compra debe pagar un 16% de IVA sobre el alquiler mensual. Si finalmente el inquilino ejecuta la opción de compra, el precio de la vivienda tributa al 7%, mientras que una parte del alquiler que ha estado pagando el arrendatario y que sirve de anticipo para la adquisición lo hace al 16%. Aunque Hacienda debe devolver entonces esa diferencia, si no se ejecuta la opción a compra, el inquilino no recupera ni un euro del IVA desembolsado.

Para Alberto Monreal, socio de la firma de asesores fiscales Landwell-PwC, la actual normativa supone un peaje demasiado alto. Fulgencio García, asociado senior del área de tributación indirecta de KPMG Abogados, recuerda además que la tributación al 16% sólo se aplica en el alquiler con opción de compra de viviendas nuevas. En los pisos de segunda mano este tipo de operaciones están exentas de IVA, pero el arrendador no tiene derecho de deducción.
DEDUCCIONES POR COMUNIDAD AUTÓNOMA

Andalucía. Deducción del 10% de la cuota de alquiler hasta un máximo de 150 euros al año, siempre que:

* El arrendatario sea menor de 35 años. Si es tributación conjunta, el requisito de edad debe cumplirlo al menos uno de los contribuyentes.
* La base imponible general (casilla 42 de la página 9 del modelo de declaración ordinaria (D-100) o de la página 4 del modelo de declaración simplificada (D-101)) no supere los 18.000 euros en tributación individual o los 22.000 euros en la conjunta.
* El contribuyente no tenga derecho a la aplicación de la compensación por arrendamiento de vivienda (disposición transitoria cuarta de la Ley del IRPF).

Asturias. Deducción del 5% de la cuota de alquiler hasta un máximo de 250 euros al año, siempre que:

* La renta del periodo impositivo (suma de las casillas 35 y 39 de la página 9 del modelo de declaración ordinaria (D-100) o de la página 4 del modelo de declaración simplificada (D-101)) no exceda los 22.000 euros en tributación individual y los 31.000 en tributación conjunta.
* La suma por alquiler no exceda del 15% de la renta.
* No se aplique la compensación por arrendamiento de vivienda prevista en la disposición transitoria cuarta de la Ley del IRPF.

El porcentaje de deducción será del 10% con el límite de 500 euros en el caso de alquiler de vivienda habitual en medio rural.

Baleares. Para jóvenes, el 10% de la cuota de alquiler, hasta un máximo de 200 euros siempre que:

* El inquilino sea menor de 35 años.
* Sea la vivienda habitual del contribuyente.
* La fecha del contrato sea posterior al 23 de abril de 1998.
* La vivienda esté ocupada por el contribuyente.
* El inquilino no ocupe otra vivienda a menos de 70 kilómetros de la arrendada.
* No se disfrute de otras deducciones por cuenta vivienda u obras.
* La renta por periodo impositivo no exceda de los 18.000 euros en tributación individual o los 30.000 euros en la conjunta.

Cataluña. El 10% de la cuota de alquiler, hasta un máximo de 300 euros al año siempre que:

* El inquilino sea menor de 32 años.
* Haya estado en paro durante 183 días o más.
* Sea viudo/a y tengo más de 65 años.
* La base imponible del inquilino no supere los 20.000 euros al año.
* La suma por alquiler no exceda del 10% de su renta.

Galicia. El 10% de la cuota de alquiler, hasta un máximo de 300 euros al año cuando:

* El inquilino sea menor de 35 años.
* El contrato sea posterior al 31 de diciembre de 2003.
* La fianza haya sido depositada en el Instituto Gallego de la Vivienda.
* La renta no supere los 22.000 euros.

Madrid. Para menores de 35 años, el 20% de la cuota de alquiler, hasta un máximo de 840 euros al año siempre que:

* La renta no supere los 22.500 euros por tributación individual y los 31.700 euros en conjunta.
* La suma del alquiler no supere el 10% de la renta.
* No reciba compensación por arrendamiento.
* La fianza haya sido depositada en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid.

Comunidad Valenciana. El 10% de la cuota de alquiler, hasta un máximo de 180 euros al año siempre que:

* El contrato sea posterior al 24 de abril de 1998.
* La vivienda esté ocupada por el contribuyente y se haya depositado la fianza en la Generalitat.
* El inquilino no sea titular de otra vivienda a menos de 1.000 kilómetros de la arrendada.
* La renta no supere los 21.035 euros por tributación individual y los 30.500 por conjunta.
* Por arrendamiento de vivienda por actividades en otro municipio, la Generalitat concede una reducción del 10% de la cuota hasta un límite de 180 euros anuales.

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