Viviendas a tiempo compartido

La UE refuerza los derechos del millón y medio de familias europeas que pasan sus vacaciones en alojamientos multipropiedad

Necesaria reforma legal

España alberga el 35,5% de los alojamientos de multipropiedad de la Unión Europea. También registra la mayor tasa de fraude al cliente en este modelo de vacaciones a largo plazo, que factura en torno a los 4.200 millones de euros anuales, la mitad de todo lo generado por el sector en toda la Unión Europea (10.500 millones de euros). Casi un millón y medio de familias europeas decide cada año pasar sus vacaciones en alojamientos de tiempo compartido. Estafas, venta agresiva, cláusulas que dificultan la rescisión del contrato y costes muy elevados colocan al consumidor en una posición de extrema vulnerabilidad. Las autoridades no se cansan de advertir respecto de la mal llamada multipropiedad o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, un sector que da empleo a 40.000 personas en Europa.

La avalancha de demandas sobre estos servicios ha forzado la reacción de las instituciones; a mediados de octubre, el Parlamento europeo dio el último espaldarazo a una reforma de la normativa que regula este modelo de vacaciones. La nueva directiva fortalece la protección de los consumidores frente a prácticas fraudulentas y "parece que paliará, en parte, los problemas de inseguridad de los consumidores, o al menos es lo que intentará", en opinión de José Carlos Vázquez, abogado especialista en Derecho Mercantil y de Consumo.

A partir de 2010 no se podrán cobrar anticipos durante el periodo de reflexión
La norma se amplía a los contratos de más de un año con clubes de vacaciones y propiedad a tiempo compartido de caravanas, cruceros y barcos. Además, refuerza varias disposiciones actuales, como el derecho a desistir, la elección de la lengua del contrato y la información precontractual. No entrará en vigor hasta 2010, cuando haya sido transpuesta por los 27 Estados miembros.

Una oferta atractiva
Nadie pone en duda lo atractivo de una fórmula vacacional que asegura la reserva de un lugar fijo donde descansar sin desembolsar grandes cantidades de dinero. Este derecho atribuye a su titular la facultad de disfrutar en exclusiva, durante un determinado periodo de tiempo al año, de un alojamiento, amueblado, y de sus servicios complementarios. Requiere una menor inversión que comprar una vivienda de vacaciones porque no se paga el inmueble por entero, y se logra un lugar estable y seguro para las vacaciones anuales. Compartir recursos, además, implica una menor necesidad de construcción, lo que redunda en beneficio del medio ambiente y del paisaje.

Pero el tiempo compartido ha nadado en aguas opacas demasiado tiempo, hasta su regulación en 1998. Para evitar confusiones, la denominación de multipropiedad fue prohibida por ley, ya que esta fórmula no conlleva la propiedad de un inmueble sino su ocupación durante un determinado periodo de tiempo. Por lo general, unas semanas al año. Lo más habitual, en verano, ya que lo normal es que los apartamentos, habitaciones de hotel, caravanas o embarcaciones que se compran por tiempo, estén localizados en enclaves turísticos.

La anterior normativa había quedado anticuada al no recoger productos que aparecieron los últimos años como los clubes de ofertas vacacionales y la propiedad a tiempo compartido de cruceros, barcos y caravanas. Tampoco contemplaba la reventa y el intercambio de derechos. A partir de 2010, además, estará prohibido cobrar anticipos o señales durante el periodo de reflexión de 14 días que la nueva directiva reconoce al comprador, y que solía ser vulnerado por algunos comerciales con escasa ética.

La nueva normativa incluye a los clubes de ofertas vacacionales y la propiedad a tiempo compartido de cruceros, barcos y caravanas
Las ventas se realizan siempre con una operativa parecida. Al cliente se le convoca a una reunión, generalmente en el salón de algún hotel de cierta categoría. Después de dos o tres horas, una legión de comerciales con promesas de semanas gratis, regalos y en un ambiente aparentemente apacible, llegan a convencerle para que firme un contrato de promoción. Al rubricarlo, el consumidor autoriza a la empresa a tramitarle un préstamo -que puede ser la cuota de socio- indicando que durante los primeros meses sólo se paga una mínima cantidad. Si al finalizar ese periodo de promoción, el cliente decidiera no continuar, la compañía se comprometen a la cancelación de todo el contrato: de la afiliación a ese club de tiempo compartido e, incluso, del préstamo.

La cancelación, sin embargo, no siempre se produce, ya que en este tipo de ventas las estafas son moneda corriente y hay numerosas empresas fraudulentas. Y como el préstamo se subscribe con una entidad financiera independiente a éstas, el cliente debe seguir pagándolo. La posible víctima debe poner el hecho en conocimiento de las autoridades, aunque sólo tenga una leve sospecha de haber sido engañado.

CONTRATO Y ESCRITURA
Cuando se adquiere este tipo de viviendas no se compra una parte de la misma, sino que se trata de un alquiler para determinados periodos del año, y la vivienda nunca será propiedad del titular, ni parcial ni totalmente. Sólo se tiene derecho a aprovecharla en los plazos establecidos en el contrato.

El contrato debe realizarse por escrito, haciendo constar en el mismo:

La fecha de celebración del contrato.
Los datos de la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos, indicando cuál es su fecha de extinción.
Si el derecho que se transmite es de naturaleza real o personal.
La descripción del edificio, su situación y del alojamiento (el piso) sobre el que recae el derecho.
La indicación del turno que se compra indicando los días y horas en los que comienza y termina.
Si el edificio en el que se encuentra el alojamiento está construido o no.
La relación detallada del mobiliario y enseres de los que dispone el alojamiento, y su valor.
El precio que se debe pagar y la cuota o cantidad que, conforme a la escritura reguladora, se debe satisfacer anualmente.
Los servicios e instalaciones comunes que tiene derecho a disfrutar el usuario, así como las condiciones para ese disfrute.
Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio de periodos de aprovechamiento.
Los datos del vendedor, del comprador y de la empresa de servicios.
La duración del régimen, haciéndose referencia a la escritura reguladora y a la fecha de la inscripción de la misma.
La expresión de que el cliente tiene derecho a comprobar de quién es el inmueble y a que el contrato se otorgue en escritura pública y posteriormente se inscriba en el Registro de la Propiedad.
El lugar y la firma del contrato.
La escritura debe recoger:

La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de aprovechamiento por turno y del edificio o edificios en que se divide, así como los servicios comunes de los que disfrutarán los titulares del derecho.
La descripción de cada uno de los alojamientos que forman parte del edificio y cuáles van a destinarse al régimen de aprovechamiento por turnos.
La descripción de los turnos, con indicación de las fechas y las horas en que comienzan y terminan.
El mobiliario que tenga destinado y su valor.
Los días del año que en ese alojamiento estén reservados a reparaciones y mantenimiento.
Los servicios que se van a prestar y que son inherentes a los derechos de aprovechamiento por turno, expresando si estos se asumen directamente por el propietario o por una empresa de servicios.
La situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble.
La retribución de los servicios y, si los hubiere, los gastos de comunidad.
La duración del régimen de aprovechamiento por turnos.

Estafas a la orden del día
Este sistema funciona bien en muchos países, como Estados Unidos, pero en España algunas empresas fraudulentas utilizan estos negocios para esconder estafas, timos, malos servicios... Hasta su regulación, frecuentes casos de publicidad engañosa y fraudes originaron innumerables denuncias de consumidores que desprestigiaron esta fórmula y el lugar de vacaciones donde se desarrollaba. Se vendía la idea de acceder al estatus de copropietario de un inmueble cuando no siempre se transmitía una cuota de propiedad. Otra queja de los usuarios apuntaba al intercambio de destino. Debían esperar meses (e incluso años) para acceder a los más sugerentes.

Canarias acapara el grueso de las denuncias turísticas presentadas en España contra clubes de vacaciones, empresas que ofrecen suculentos descuentos de vacaciones. Así, las islas registraron en los dos últimos ejercicios más de 720 reclamaciones de este tipo, lo que representa el 60% de las denuncias presentadas en todo el territorio nacional. Su imagen en el exterior se ha visto deteriorada por el mal hacer de unos pocos. En Canarias hay más de 175 alojamientos de "time sharing" (tiempo compartido) que deberán someterse a la nueva legislación comunitaria.

Canarias acapara el grueso de las denuncias turísticas presentadas en España contra clubes de vacaciones
Ante el clima de desconfianza por la proliferación de estafas, la patronal española de empresas de tiempo compartido (OTE) puso en marcha en 2004 "Enforcement", un programa de lucha contra el fraude. La mayoría de los casos de estafa apuntan a empresas de reventa, fraudulentas, ni siquiera inscritas en el Registro Mercantil. Obtienen ilegalmente las bases de datos de propietarios de semanas en complejos de tiempo compartido y contactan con ellos con falsas ofertas por la compra de sus semanas, utilizando todo tipo de argucias, con el único objetivo de estafar a los propietarios. Por lo general las empresas ofrecen un contrato ya de por sí ilegal al no respetar el periodo de reflexión y obligar a hacer un anticipo, lo cual está prohibido.

Las técnicas para engañar
Las compañías estafadoras se esconden detrás de empresas constituidas en paraísos fiscales y suelen tener por objetivo a los turistas nórdicos y, sobre todo, a los británicos. Aprovechan que la persona es un turista, que está relajado, de vacaciones, en un entorno no habitual... Generalmente se les acerca alguien que habla su propio idioma y establece un sistema de complicidad, que en muchos casos roza el fraude y el engaño. La estafa suele darse al principio o al final del contrato, o durante los periodos de disfrute. Las técnicas de venta forzada funcionan al calor de la mala ética de algunos comerciales del sector, que tratan de que el consumidor adquiera o realice una operación con pago de una cantidad de forma inmediata, citando a posibles clientes con reclamos publicitarios de entrega de regalos, que aparentan buenas calidades y a veces a kilómetros de la ciudad, con charlas demasiado largas que embaucan al posible comprador.

Uno de los "modus operandi" más reconocidos consiste en llegar a un acuerdo inicial con los propietarios del tiempo compartido residentes en el extranjero y luego engañarles para que realicen transferencias económicas a España. Fue el caso de la última red de timadores abortada por la Policía. Tras una serie de golpes a finales de octubre, se logró imputar por un fraude en la compraventa de casas en multipropiedad a 40 personas, en su mayoría de nacionalidad extranjera, que operaban en Málaga. Las denuncias que posibilitaron el golpe a esta estafa endémica de la Costa del Sol partieron del Reino Unido.

Vender el mismo producto vacacional a diferentes personas cuando no se dispone del inmueble o revender la semana compartida a más de un cliente, constituyen otros timos habituales. Consiste en decirles de palabra que, tras cumplir una serie de requisitos, al año se les recompra su derecho y se les devuelve el dinero.

En numerosas ocasiones, los comerciales se ofrecen para emprender acciones legales contra los timadores, como si el asunto no fuera con ellos, volviendo a estafar a las víctimas. Se trata de empresas que se hacen pasar por un gabinete jurídico de prestigio, y captan al estafado mediante una llamada telefónica. Los estafadores obtienen los datos de los clientes gracias a las listas que poseen, ya que habían formado parte de otras empresas que se dedicaban a la actividad ilícita de reventa o engaño en la multipropiedad. Aprovechan la situación de desconocimiento y perjuicio en la que se encuentran las víctimas en relación con su estafa anterior, y se ponen en contacto con ellas. Les ofrecen realizar acciones legales y jurídicas contra las sociedades que les estafaron previamente, con el fin de recuperar el dinero. A cambio les cobran cantidades importantes (entre 5.000 y 8.000 euros), en concepto de tasas de gestión, derechos registrales y otros pagos. De este modo, dan apariencia de seriedad y legalidad.

EVITAR ESTAFAS
Para evitar caer en las redes de este tipo de empresas (la minoría de las que venden tiempo compartido) conviene estar bien informado de los derechos y obligaciones de las partes y no dejarse llevar por los impulsos:

Si se hace una reunión informativa, no hay que firmar ningún documento. Es recomendable darse un tiempo para tomar una decisión.
Existe un plazo de 10 días desde la firma del contrato para desistir del mismo, sin necesidad de alegar motivos o de abonar gasto alguno.
Se aconseja acudir al Registro de la Propiedad y al Mercantil para comprobar que esa semana en concreto no tiene otro dueño y que la empresa está inscrita adecuadamente.
Hay que conocer el apartamento en persona antes de firmar el contrato.
Se puede pedir que se adjunte al contrato el plano de la vivienda, con sus calidades y su localización.
Hay que informarse de los gastos adicionales que puede llevar aparejado tanto el disfrute del apartamento como la formalización del contrato.
Antes de firmar el documento es conveniente revisarlo con un abogado.

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