Dónde buscar las hipotecas más baratas

La banca on line ofrece condiciones menos flexibles pero con tipos de interés más competitivos que implican un ahorro de hasta 700 euros al año

Diferenciales, al alza

- Imagen: Peter Galbraith -
Los bancos se han puesto duros. La etapa en la que concedían créditos a borbotones se ha terminado por completo y ahora conseguir un préstamo exige superar complicadas pruebas de solvencia y capacidad financiera. En cualquier caso, los que consiguen llegar a la meta y firmar su crédito, tras pasar un duro maratón de evaluaciones, pueden comprobar que las condiciones de los préstamos actuales también se han endurecido respecto a hace apenas un año. En 2007, algunas entidades llegaron a ofrecer hipotecas a tipos de interés iguales al Euribor más un diferencial del 0,10%. Hoy, la media se sitúa en Euribor más 0,70. El escenario actual obliga más que nunca a buscar los préstamos más baratos. Y para ello hay que acercarse a la banca on line. En Internet, algunas entidades ofrecen préstamos a Euribor más 0,29%, lo que puede implicar un ahorro en las cuotas de hasta casi 700 euros al año respecto a una hipoteca a Euribor más 1%.

Los visados de nuevas viviendas cayeron un 64% en el último año, el paro creció un 66%, la deuda de las familias se incrementó un 80% y la de las empresas aumentó al 86% del PIB... Todos estos datos han puesto en guardia a las entidades financieras que, ahora, ante la subida de la morosidad, se han vuelto más cautas a la hora de conceder préstamos. Con la crisis, el negocio crediticio de las entidades ha cambiado mucho. Si bien entre 2005 y 2007 este segmento de actividad crecía por encima del 20%, en 2008 registró un descenso del 23%. Pero hay que tener en cuenta que en 2007 la morosidad se situaba, de media, en el 0,435%, mientras que cerró 2008 en el 3,18%; y las previsiones apuntan a que seguirá subiendo.

Bancos y cajas dicen que han caído las solicitudes de préstamos, pero lo cierto es que ellas también han contribuido a esta disminución, ya que han endurecido las condiciones y los requisitos exigidos para conceder estos productos. En el BBVA comentan, por ejemplo, que mientras que en 2007 daban 77 préstamos de cada 100 que se pedían, en 2008, esta cifra se rebajó a 73. En el Santander aseguran que en 2008 la demanda de crédito de particulares bajó un 27% y que ahora conceden un 75% de las solicitudes de hipotecas que reciben.

Uno de los aspectos en los que más se palpa el endurecimiento que están sufriendo las hipotecas es en los tipos de interés, precisamente la variable más determinante para saber cuánto se va a pagar realmente por un préstamo. Para que el negocio sea rentable y permita cubrir, en parte, la mayor posibilidad de acoger morosos, bancos y cajas han encarecido las hipotecas que ofrecen. Mientras que en 2007 el tipo de interés medio se situaba en Euribor más 0,50%, en la actualidad alcanza el Euribor más 0,75%. Los ejemplos que muestran que los préstamos son ahora más caros son muy numerosos: Activobank, filial de banco Sabadell en Internet, ofrecía a inicios de 2008 su "Hipoteca Activo Plus", a un tipo de interés igual a Euribor más 0,30%, que ahora ha pasado a situarse en Euribor más 0,60%, el doble de diferencial. Lo mismo ha sucedido en Bankinter, que ha encarecido su "Hipoteca Sin", comercializada por Internet, desde Euribor más 0,45% a Euribor más 0,90% en la actualidad. ING Direct, por su parte, ha pasado de ofrecer su "Hipoteca Naranja" a Euribor más 0,35% a comercializarla a un tipo de interés igual a Euribor más 0,55%.

En el caso de las hipotecas ofrecidas en la red tradicional, los diferenciales son todavía más altos, es decir, los préstamos son más caros. En la "Hipoteca Vivienda" de banco Santander aplican Euribor más un 1% y en la "Hipoteca BS Multiopción" de Banco Sabadell cobran este índice más 1,10%. Un ejemplo muy claro de la gran diferencia de tipos entre Internet y la red tradicional de oficinas está en Banco Popular. En Bancopopular-e, su filial on line, conceden una hipoteca a Euribor más 0,30%, una de las más competitivas del mercado. Sin embargo, a través de su red tradicional, los tipos de interés parten de Euribor más 0,75 y pueden alcanzar Euribor más 1,50%, según datos de la entidad.

Lo más barato, en Internet
Pese al encarecimiento generalizado, los datos revelan que las hipotecas más baratas se hallan todavía en Internet. Una de las más competitivas es la Hipoteca de Uno-e, filial de BBVA en Internet, que aplica Euribor más 0,29% a 35 años. Bancopopular-e.com, filial de Banco Popular en Internet, aplica Euribor más 0,30% en su Hipoteca Premium. Por su parte, Oficina Directa de Banco Pastor concede su Préstamo Hipotecario 0,39 a Euribor más 0,39%. Openbank e Ibanesto cobran Euribor más 0,54% en sus hipotecas, e ING Direct suma un diferencial del 0,55%.

El ahorro que implica elegir hipoteca en función de los tipos de interés puede ser muy notable. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros a 25 años implicaría el pago de unas cuotas de 695,04 euros al año (aplicando un tipo de interés igual a Euribor a cierre de enero, situado en el 2,50%, más un diferencial del 0,29%, el más bajo localizado en la actualidad en el mercado). Si, por el contrario, el tipo de interés se eleva a Euribor (2,5%, según el ejemplo) más un diferencial del 0,50%, la letra hipotecaria en ese mismo supuesto de financiación de 150.000 euros a 25 años alcanzaría los 750,94 euros, según datos de la Asociación Hipotecaria Española. Teniendo en cuenta el tipo de interés, la cuota se incrementaría en 55,9 euros mensuales escogiendo la hipoteca más cara (a euríbor más 0,50%), lo que implica el pago de 670 euros anuales más.

Además de los tipos de interés, más bajos, las hipotecas que comercializa la banca on line tienen otra ventaja: no cobran comisiones de estudio ni apertura y las de amortización parcial o total son más bajas que las que aplica la red tradicional. En algunos casos, como por ejemplo en Activobank o ING Direct, tampoco cobran comisiones por estos últimos conceptos (ni aunque el inversor decida cancelar parcial o totalmente su préstamo). En las redes tradicionales, de media, las entidades cobran una comisión de estudio del 0,62% de apertura, del 2,64% y de cancelación anticipada del 3,76%, según datos del Banco de España a cierre de enero de 2009.

Otro punto en favor de las hipotecas on line está en los elevados plazos de amortización del préstamo. Bankinter, Activobank, CAM y Oficina Directa permiten suscribir las hipotecas hasta 40 años, lo que puede suponer un alivio para familias con elevadas cargas familiares. Natalia Colmenero, directora de financiación de Bankinter, asegura que en su entidad "el máximo plazo para un préstamo hipotecario son 40 años teniendo en cuanta la edad del titular en el momento de la concesión". En general, en un préstamo medio, de 150.000 euros a 25 años a un tipo de interés el 3%, la cuota puede reducirse en 95,43 euros mensuales si se suscribe a 40 años, en lugar de a 30. A 40 años, la letra resultante sería 536,98 euros, mientras que a 30 años ascendería a 632,41 euros. No obstante, conviene saber que, en general, la banca está cortando la posibilidad de conceder préstamos a muy largos periodos, y los 40 años quedan restringidos para los clientes muy solventes y vinculados.

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