Consecuencias de la muerte, separación o divorcio del titular del alquiler de una vivienda

La Ley determina qué personas tienen derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento

Las personas que conviven con el titular del contrato están en su derecho de seguir ocupando la vivienda. Pero, en cualquiera de los tres supuestos, el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses, dos meses en el caso de separación o divorcio, a cumplir desde la muerte del firmante del contrato o de su separación o divorcio, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho y de la persona que se va a subrogar en el contrato de alquiler.

Una vez que el titular de un contrato de arrendamiento fallece, se produce una ruptura matrimonial en su vida o se divorcia, se plantean varias cuestiones: ¿qué derechos tienen el cónyuge y los herederos? ¿las personas que conviven con el arrendatario en caso de separación, divorcio o muerte de éste último pueden subrogarse en el contrato? Debido a las diferentes consecuencias que se derivan en cada uno de los procesos, es oportuno distinguir entre los supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio y el de la muerte del arrendatario.

También es oportuno apuntar que aunque se sigue discutiendo si el arrendamiento es una titularidad conjunta y compartida por ambos cónyuges, más allá de que el contrato haya sido suscrito solamente por uno de ellos, la opinión más extendida es que el titular del arrendamiento es el firmante, y estamos ante un derecho individual y personal, ya que de lo contrario carecerían de sentido las normas que a continuación se detallan.

Separación o divorcio

Dicho lo anterior vamos a explicar qué ocurre en caso de separación o divorcio del arrendatario. En estos casos, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida la misma, normalmente como medida acordada en sentencia o convenio de separación o divorcio. Suele estar vinculada de forma general al cónyuge que queda con la guarda y custodia de los hijos o, en caso de no tener descendencia, al cónyuge que pudiera estar más necesitado de protección.

En estos casos, la ley establece que la voluntad del cónyuge de continuar con el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que se notifique la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Es importante no olvidarse de realizar la notificación al propietario del piso a través de un modo fehaciente, ya que en caso de no realizarse tal comunicación en el plazo indicado, el arrendador podría solicitar que sea resuelto el contrato de alquiler por cesión inconsentida.

Una vez que se ha notificado al arrendador tal circunstancia, el cónyuge que queda con la utilización de la vivienda se convierte en el nuevo arrendatario, con los mismos derechos y obligaciones que tenía el cónyuge que había firmado el contrato, considerando que éste desaparece de la relación contractual.

Fallecimiento del titular del contrato
En caso de muerte del arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece expresamente que podrán subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario, la persona que haya convivido con él de forma permanente en igual relación de afectividad a la de cónyuge, sus descendientes, ascendientes y hermanos, y las personas distintas de las mencionadas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

La ley establece una diferenciación entre los requisitos que debe cumplir el cónyuge, ya que en este supuesto sólo indica como exigencia que en el momento del fallecimiento del arrendatario estuviera conviviendo con éste, y los requisitos que debe reunir la pareja de hecho, ya que precisa que para poder subrogarse en el contrato deberá haber convivido con el arrendatario de forma permanente durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Si son varias las personas que presentan posibilidades de subrogarse en el contrato, a falta de un acuerdo unánime sobre quién de ellos sea el beneficiario, regirá el orden de 'prelación' (preferencia) que se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Al igual que en el supuesto de la separación o divorcio, el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento y de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento.

Esta comunicación, como ya hemos indicado, se deberá realizar por escrito, dejando constancia de la intención que tiene de subrogarse en el arrendamiento. Se puede realizar por cualquier medio público o privado, siempre que quede constancia de su recepción por el arrendador. En ella se deberá indicar la fecha del fallecimiento del arrendatario, acompañando certificación registral de defunción, y la identidad del subrogado, especificando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, una prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Esta notificación debe realizarse dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

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