Subarrendar una vivienda dentro de la legalidad

La legislación permite esta práctica siempre que el propietario haya dado su consentimiento expreso y por escrito

Solución para jóvenes e inmigrantes

- Imagen: Daniel Lobo -

El subarriendo, o lo que es lo mismo, que un inquilino alquile parte de la casa a otras personas, es una práctica cada vez más extendida. Es algo que se produce, sobre todo, en las grandes ciudades, en las que el precio de los alquileres es más elevado y en donde se da una mayor concentración de personas que se ven obligadas a compartir piso. Se trata, según indican los expertos, de una realidad que tiene dos caras. De un lado, es el único modo que tienen algunas personas de poder disponer de una vivienda; la actual situación del mercado inmobiliario y, en concreto, el del alquiler, que ofrece escasa oferta y a precios desorbitados, hace que muchas personas lo tengan muy difícil a la hora de acceder a una vivienda, por lo que no es algo excepcional que un joven arriende una vivienda y, a su vez, decida alquilar alguna de sus habitaciones a otros, con el fin de compartir gastos. Esta práctica también es cada vez más común entre los inmigrantes. Tanto el arrendatario como los subarrendados comparten el precio del alquiler, con lo que el coste mensual es más llevadero.

Una segunda cara, ésta más problemática, se encuentra tras la figura del "arrendatario especulador", la persona que alquila una vivienda y que, a su vez, subarrienda sus habitaciones a otras, con lo que puede incluso llegar a obtener unas cantidades superiores al precio de alquiler del piso. Es una manera de que el coste de vivir en la casa le salga casi gratis, pero esta situación suele traer consigo problemas, especialmente para el propietario del inmueble.
Con permiso del propietario

¿Es el subarriendo una práctica legal? Según la ley, sí puede hacerse, pero la introducción en la vivienda de terceras personas, ajenas al contrato de arrendamiento, exige el cumplimiento de una serie de requisitos de tipo legal. La primera y más importante de estas condiciones establece que, a menos que se especifique en el contrato, el subarriendo está prohibido. La legislación, en cambio, permite el subarriendo siempre y cuando el propietario del inmueble haya dado su consentimiento expreso y por escrito. Los expertos señalan que esta prohibición se suele hacer en el 98% de los casos. En la práctica, los propietarios tienen miedo de que, si consienten el subarriendo, su vivienda se llene de personas a las que no conoce y con las que no tiene ninguna relación contractual directa, lo que, a la larga, puede ocasionar problemas de convivencia con otras personas del inmueble o daños en la vivienda de los que los inquilinos no vayan a hacerse responsables.

¿Qué ocurre si, por el contrario, en el contrato no se estipula nada al respecto? En estos casos se da por supuesto que el inquilino sí que puede subarrendar la vivienda, pero siempre y cuando pida autorización previa al propietario por escrito y de manera fehaciente. El consentimiento del propietario debe darse siempre por escrito porque, a efectos legales, un consentimiento verbal no serviría para nada. Hay que tener en cuenta que el subarriendo ha de plasmarse en un nuevo contrato de arrendamiento que lleve a cabo el arrendatario con un tercero y que tiene como objeto la totalidad o parte de la vivienda arrendada. Este contrato incluiría los mismos elementos estructurales que el de arrendamiento. Esto es, en el mismo debe quedar claro su nombre, la zona de la casa que se subarrienda y el precio por el que se hace.

Tampoco hay que olvidar que los contratos sometidos a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 sólo admiten el subarriendo parcial de vivienda. Por el contrario, los alquileres concertados durante la vigencia de la anterior ley sí admitían la posibilidad de subarriendo total.
Condiciones del sistema

Los expertos llaman la atención sobre las precauciones que debe tomar el propietario antes de alquilar una vivienda que puede ser subarrendada, así como de las condiciones de esta modalidad de alquiler:

* Dar la aprobación por escrito: lo primero es meditar si conviene o no dar al arrendatario esta posibilidad. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la expresa prohibición de subarrendar la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador y, de no obtenerlo, el propietario tiene la posibilidad de resolver de pleno derecho el contrato. Según Sergio Esteban Rojas, abogado gerente de Rc Abogados, "de acuerdo con lo previsto en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el subarriendo exige el consentimiento escrito del arrendador. De manera que si se prohíbe el subarriendo en el contrato, no podrá realizarse".
* Identificación y permanencia: el subarriendo puede realizarse a una o más personas, pero en todo caso el arrendatario debe permanecer viviendo en la vivienda. En caso contrario, se estaría ante un supuesto de cesión y no de subarriendo.
* El precio del subarriendo: no debe ser superior a la renta pactada en el contrato inicial de arrendamiento. El inquilino no puede cobrar por subarrendar una parte de la vivienda una renta superior a la que él paga. El inquilino subarrendado, por tanto, nunca podrá obtener más beneficios que el propietario de la vivienda. Esta condición evita que las personas que están en alquiler puedan lucrarse a costa de una propiedad ajena.
* Duración del contrato de subarriendo: debe ser la misma que la que reste por cumplir en el contrato de arrendamiento cuando éste se suscribe. Para entenderlo mejor puede ponerse el ejemplo de una persona que ha alquilado un piso durante un periodo de cinco años. Pasados tres años, pierde el trabajo y, para poder asumir el coste, decide subarrendarlo. En este caso, el contrato de subarriendo que legalmente debe realizar sólo podrá tener una duración de dos años.

EXCEPCIONES A LA REGLA

En ocasiones, se pueden producir una serie de excepciones respecto a las condiciones anteriormente desarrolladas; dos de las más habituales son las siguientes:

* Uso gratuito: una situación en la que puede darse la ocupación de la vivienda por personas distintas al arrendatario (sin que ello suponga la existencia de un subarriendo). Es el caso de las personas que pueden ocupar la vivienda de forma gratuita, en general parientes o amigos. En estos supuestos, se entiende que estas personas pueden habitar la vivienda de forma temporal.
* Matrimonios o parejas de hecho: una segunda excepción la constituyen los supuestos en los que el arrendatario realiza el contrato de alquiler de forma individual y después, tras contraer matrimonio o establecer una relación estable de pareja, y sin que deba existir consentimiento por parte del arrendador, la vivienda arrendada pasa a convertirse en el domicilio de la pareja. La jurisprudencia dice que este supuesto concreto no puede quedar incluido como causa de resolución contractual ni de subarriendo no consentido.

Las limitaciones del arrendador

A muchos propietarios les desagrada la idea de que su vivienda sea subarrendada. Sin embargo, la actual situación económica está ahogando a muchos arrendatarios, lo que hace que los propietarios se vean obligados a renegociar la renta a la baja, o bien a permitir el subarriendo. Ambas opciones, en la práctica, son más convenientes respecto a una situación de desahucio.

Lo que sí puede hacer un propietario que otorga el derecho a subarrendar su vivienda es incluir en el contrato una serie de cláusulas que limiten las condiciones de subarriendo. Algunas de estas limitaciones pueden ser las siguientes:

* El número de personas subalquiladas. Introduciendo esta limitación se pueden ahorrar sorpresas como la de encontrar que su vivienda esté habitada por más personas de las recomendables.
* La duración de esta situación. Quienes tengan dudas pueden limitar esta posibilidad a periodos cortos de tiempo. Así podrán volver a la anterior situación si se arrepienten o si la experiencia ha sido negativa.
* Las mismas condiciones. Conviene especificar que la persona subarrendada puede utilizar esa parte de la vivienda para vivir en ella, con lo que el contrato de subarriendo se regiría por las mismas normas legales que regulan el contrato normal de arrendamiento de la vivienda.

Fin del contrato

La extinción del contrato de arrendamiento supone la extinción del contrato de subarriendo, lo que es bastante lógico: el arrendador puede alquilar porque tiene un derecho de propiedad sobre la vivienda que le permite disponer de ella; el subarrendador puede subarrendar porque tiene un arrendamiento que le da derecho a disponer (con las limitaciones señalas) de parte de su vivienda. Si desaparece el arrendamiento, desaparece el derecho del arrendatario para disponer de la vivienda. No hay que olvidar que el contrato de arrendamiento puede finalizar por varios motivos, además de por el término del plazo; porque se resuelva el contrato por falta de pago, por causar molestias en la comunidad de propietarios o daños en el inmueble alquilado. Por otra parte, las autoridades administrativas también pueden limitar el número de personas que ocupen la vivienda por razones de higiene o seguridad.

Cada vez que el inquilino quiera subalquilar la casa deberá pedir un nuevo permiso al propietario

Cualquier incumplimiento del contrato de arrendamiento tendrá como consecuencia su resolución. Si en el contrato se especifica que está prohibido el subarriendo y, pese a todo, el inquilino mete a terceros en casa cobrando por ello, el arrendador tiene derecho a dar por terminado el contrato de alquiler unilateralmente. El arrendatario tendrá que abandonar el inmueble sin derecho a ninguna indemnización. No obstante, los expertos señalan que esta práctica es muy difícil de detectar, y recomiendan a los propietarios que especifiquen en el contrato los nombres y apellidos de las personas que viven en la casa.

Respecto a la duración, el derecho del subarrendatario terminará con cada subalquilado y cada vez que el inquilino quiera subalquilar la casa deberá pedir de nuevo permiso al propietario.
CUANDO EL SUBARRIENDO ES ILEGAL

¿Cuáles son las situaciones más habituales de subarriendo ilegal que se producen en la práctica? Pueden resumirse en las siguientes:

* Los subarriendos no consentidos realizados bajo prohibición expresa del contrato y con total desconocimiento del arrendador.
* Es un clásico: el inquilino que no vive en la vivienda arrendada y se lucra realquilando las habitaciones de la vivienda y obteniendo una renta global superior a la que él mismo debe pagar, de forma opaca al fisco y aplicándose deducciones fiscales de alquiler.
* También es muy común la realización de obras en la vivienda arrendada para conseguir que la misma vivienda gane alguna habitacións.

Además, hay consecuencias desagradables para el propietario cuando se produce uno de estos subarriendos:

* Encontrar que en la vivienda figuran empadronadas infinidad de personas, y muchas de ellas ni siquiera habitan ya la vivienda.
* Suministros de gas, electricidad, o agua impagados, y a nombre de personas que ya no están en la vivienda.
* Deterioro de la vivienda, ruido excesivo y quejas de los vecinos del inmueble.

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