Renta antigua: alquileres no tan privilegiados

Estos arrendamientos son fuente de preocupación para inquilinos acosados y propietarios impacientes por actualizar la cuota mensual

El Ministerio de Vivienda estima que aún existen en España alrededor de 300.000 inmuebles de renta antigua, cuyos inquilinos pagan una mensualidad sólo actualizable por el IPC. Su carácter indefinido ha provocado que propietarios, promotoras inmobiliarias o constructoras empleen todo tipo de argucias para procurar que el veterano inquilino abandone una vivienda en la que lleva residiendo más de media vida. Los arrendadores particulares también sufren esta tipología de contratos, y rechazan un modelo que estiman cercano a la "expropiación indebida", porque consideran injusto que se les impida ocupar la vivienda si la necesita un familiar o colocarla en el mercado a precios actuales. Lo cierto es que la renta antigua es un quebradero tanto para los inquilinos acosados como para los propietarios, impacientes por actualizar una cuota muy desfasada.

Autor: Por MARTA MOLINA Fecha de publicación: 16 de enero de 2009

Carácter indefinido

- Los denominados contratos de alquiler de renta antigua fueron suscritos bajo la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (1964). Su particularidad reside en que incorporaban un derecho de prórroga forzosa de alcance muy superior al actual, que abarca a varias generaciones, mientras que sus rentas son fijadas a muy baja cuantía. Obedecen a medidas extraordinariamente protectoras, dictadas para hacer frente a la gran necesidad de vivienda y escaso poder adquisitivo de la España de finales de los años cincuenta. En 1985, el conocido como "Decreto Boyer" suprimió la obligatoriedad de prórroga forzosa para los contratos que se subscribieran a partir de esa fecha y fomentó una primera desregulación de los precios. La desregulación ofrecería a los propietarios vías y perspectivas de negocio, según entendía el legislador, y permitiría sacar a la superficie viviendas vacías para generar un mercado de alquiler. A la larga, la realidad es que el parque de alquiler de 1960 (40% del total) se ha reducido a la mitad. En junio de 2008, España disponía de entre 1,6 y 2,7 millones de viviendas vacías, contando las acabadas y en promoción y las de segunda mano vacías, según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2008 que edita la consultora Acuña & Asociados.

No se sabe a ciencia cierta qué porcentaje de viviendas están gravadas por este modelo, pero los cálculos del Ministerio de Vivienda apuntan a entre el 12% y 22% del total de inmuebles alquilados. Este último dato corresponde a grandes capitales como Madrid, Barcelona o Sevilla. La presión inmobiliaria en urbes de gran concentración de población ha provocado un aumento de los casos de acoso contra estos inquilinos, a los que antes en cierto modo se podría considerar privilegiados por las bajas cuotas que pagan. Los atropellos en su contra han modificado esa percepción. Es el mobbing inmobiliario.

Este vocablo, acuñado hace una década para referirse al acoso padecido por los arrendatarios de viviendas gravadas por renta antigua, aún hoy sigue produciendo un sinfín de denuncias, la mayoría de las presentadas por los españoles ante la Unión Europea, según la oficina del Defensor del Pueblo Europeo. Isabel Torralba, presidenta de la Cámara de Vecinos e Inquilinos de Madrid, asociación que presta asistencia letrada a estos últimos, asegura que recibe alrededor de 25 consultas diarias de arrendatarios de renta antigua que sufren acoso inmobiliario.

MANUAL DEL INQUILINO
El arrendatario de renta antigua que sospeche ser víctima de acoso inmobiliario dispone de los servicios de atención especializada del Ministerio de Vivienda (900 900 707) o de su ayuntamiento y puede acudir también a la Cámara Oficial de Vecinos e Inquilinos de Madrid (91 576 87 05), asociaciones vecinales y ONG. En Sevilla funciona además la Oficina de Atención al Inquilino en Situación de Abuso (Otainsa, 954 480 216), que ha conseguido cerrar acuerdos con propietarios para que familias del casco antiguo hispalense no pierdan su hogar. También asesoran sobre este problema el Servicio Europeo de Información sobre Mobbing (www.sedisem.org) y la página colaborativa www.el-refugioesjo.net. El blog de las abuelas del Ventorrillo ofrece además nutrida información práctica.

MANUAL DEL PROPIETARIO
El Ministerio de Vivienda y la Asociación en Defensa de Propietarios de Viviendas (902 362 952), además de organizaciones de consumidores y usuarios, brindan información y asesoramiento a los arrendadores de renta antigua.

La LAU de 1994 contempla una serie de casos en que se reconoce el derecho del propietario a solicitar el fin del contrato:

Por fuerza mayor: el propietario tendrá derecho a requerir la vivienda arrendada para él y para sus descendientes o ascendentes siempre que justifique su necesidad. En el apartado de los hijos bastará con acreditar que poseen un trabajo remunerado y que cuentan con edad suficiente para independizarse. La ley obliga a solicitarla con anticipación al inquilino para que proceda al desalojo de la casa a cambio de una indemnización. Así, la compensación económica responderá a dos años de renta, si abandona el piso en menos de seis meses, y de un año, si se va en un plazo mayor a los seis meses, antes de que se haya cumplido el año desde que se produjo la citada notificación.
Abandono de residencia: cuando el arrendado no resida en el piso por un periodo superior a los seis meses, y también cuando subarriende a un tercero sin autorización.
Dos inmuebles: si el inquilino es propietario de otro inmueble, el arrendador puede solicitar la denegación de prórroga forzosa. El único requisito es que el inquilino haya tenido esa casa a su libre disposición durante los seis meses anteriores a la presentación de la demanda.
Otros casos: impago de la renta, daños intencionados o la ejecución de obras sin permiso del propietario.

Tretas
A los acosadores se les conoce como "asustaviejas". Van a la caza de las suscriptoras de bajos alquileres, sobre las que descargan todo tipo de tretas para forzarlas a abandonar su residencia y, así, reformular el contrato a precios de mercado con la entrada de un inquilino nuevo, obteniendo altas rentabilidades. Tanto es así que los expertos consultados estiman que el hecho de que un edificio de estas características tenga inquilinos puede variar su precio hasta en un 40%. Por lo general, las viviendas alquiladas bajo esta fórmula están ocupadas por mujeres mayores que subsisten con una exigua pensión. Estas acciones están consideradas como un tipo de acoso y son denunciables.

De carácter endémico en zonas pendientes de remodelación, el acoso se ceba con las corralas de Madrid; los barrios antiguos de Barcelona; palacios y patios de Triana y el casco viejo de Sevilla; zonas históricas de Granada o Cádiz, en El Cabanyal de Valencia, en El Postigo de Oviedo... Lo documentó el Observatorio del Mobbing de Barcelona, que considera esta práctica una forma de violencia como el acoso escolar o el laboral. Los inquilinos son el grueso de las víctimas potenciales, pero también comienza a haber dueños que molestan y que están siendo acosados.

Los hijos pueden heredar la renta del padre si demuestran que han convivido con el fallecido, pero sólo los dos años posteriores a su muerte
La alta cotización alcanzada por el metro cuadrado en zonas como el casco antiguo de Córdoba resulta muy tentadora para los buscadores de gangas. En la calle Moriscos, por ejemplo, un cartel anuncia la construcción de viviendas en una casa antigua. Los propietarios de viejos inmuebles quieren rentabilizarlos echando abajo sus decrépitas viviendas para levantar apartamentos que luego venden a precios astronómicos. Pero se topan con la oposición de muchos inquilinos a abandonar su hogar de toda la vida, por el que pagan rentas muy bajas y cuyos contratos no se pueden extinguir unilateralmente si no es por causa de fuerza mayor, como que el edificio se declare en ruina o por el impago de mensualidades, según tipifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Así muchas de las viviendas pasan de generación en generación. En la actualidad, los hijos pueden heredar la renta del padre si demuestran que han convivido con el fallecido, pero únicamente durante los dos años posteriores a su muerte.

Desigualdad en el mercado
La escasa renta que perciben los arrendadores por sus inmuebles ha provocado situaciones atípicas. Los propietarios consideran estar padeciendo una situación discriminatoria frente a los arrendadores que pusieron su piso en alquiler después de 1985. Para el letrado de la Asociación de Propietarios de Vivienda, Andrés Vilacoba, "hay casos en los que los inquilinos tienen mucha edad y unos ingresos exiguos, y no se trata de dejar desamparado a nadie, pero tampoco es admisible que el propietario, muchas veces con la misma edad e ingresos, tenga que acudir a la caridad de familiares y amigos". Por este motivo, Adeprovi propone que el Estado "subvencione alquileres a las personas de renta más baja, como sucede en Francia".

Lo cierto es que los arrendadores ingresan cuotas inferiores a las que imperan en el mercado. Pero debido a las dificultades que entraña plantear y ganar un proceso judicial de desahucio, hay quienes prefieren dejar pasar el tiempo, otros llegan a ejercer presiones contra los inquilinos, como cortarles la luz, y la mayoría mira hacia otro lado a la hora de arreglar las averías.

Un ejemplo de la situación son las "abuelas del Ventorrillo", nombre con el que se conoce a las vecinas que viven entre escombros y andamios en el madrileño barrio de Lavapiés. El presunto caso de mobbing inmobiliario que padecen ha hecho tomar parte a medio Madrid, incluido al ayuntamiento. Las ocho ancianas aseguran que se ha recurrido a todo tipo de tretas para forzarlas a salir del edificio, desde pagarles 12.000 euros por abandonar su vivienda hasta amenazas directas. Lo último, según cuentan las inquilinas en su propio blog, creando desperfectos que provocan la inundación de la vivienda, cortando la electricidad y hasta el agua corriente.

Desde la Cámara de Vecinos e Inquilinos de Madrid, en funcionamiento desde 1919, aseguran que este tipo de argucias "está a la orden del día" porque, según cifran los expertos, recuperar un piso de estas características puede llegar a costarle al propietario hasta 24.000 euros. Ésa es la frontera que en el sector considera como infranqueable a la hora de negociar el abandono de la vivienda. A partir de esa cifra, al promotor ya no le interesa negociar y deja que el inquilino se acoja al derecho de retorno, como explica una fuente del sector. Por este motivo, Vivienda habilitó en 2007 un teléfono para la atención a victimas de acoso inmobiliario. Hasta la fecha, el Ministerio que dirige Beatriz Corredor ha atendido 546 llamadas (463 efectuadas por arrendatarios y 65 de arrendadores) y ha suscrito convenios con 10 ayuntamientos para prestar asesoramiento y orientar a inquilinos y propietarios.

Solución judicial
Aunque los contratos de renta antigua vienen amparados por un "derecho de prórroga indefinido", la justicia advierte de que esta misma protección "ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones": el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El Tribunal Supremo reconoció, en una sentencia del 12 de enero de 2006, la legalidad del desahucio para aquellos arrendatarios que no se hagan cargo de este impuesto.

A la hora de solucionar el contencioso que enfrente a propietario e inquilino existen dos vías: negociación y tribunales. La fórmula más recomendable pasa siempre por evitar las puertas de los juzgados, e implica una indemnización para el arrendatario. En el caso de la vía judicial, hay que tener presente que un pleito siempre resulta largo y caro. Pero si no prospera ningún pacto, el propietario de la vivienda puede recurrir a los tribunales y esperar que un juez dictamine sentencia y resuelva el litigio en cuestión.

LOCALES COMERCIALES
Los locales comerciales no escapan a la controversia. Estos, sin embargo, tienen los días contados como alquileres de renta antigua. La LAU del 94 impuso en su día una moratoria para que los locales arrendados antes de 1985 mantuviesen esta modalidad por un plazo de 20 años. Ello implica que, en 2014, las empresas instaladas en esos locales (incluyendo comercio, restauración, hostelería y reparaciones) podrán ver elevados sus gastos hasta niveles inasumibles. La propia LAU califica en su preámbulo de "ineconómicas" algunas de las rentas vigentes. Sin embargo, para mitigar la adaptación, estableció una moratoria de 20 años para los locales comerciales. La fecha límite de 2014 no rige si quien alquila no es una empresa. La ley dispone que, en el caso de los arrendamientos anteriores a 1985 cuyos titulares sean personas físicas, aquellos sólo se extinguirán "por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue el cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local".

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