La fianza en los arrendamientos

Es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas a la hora de su retención y posterior devolución

La "fianza" suele ser uno de los aspectos menos conocidos de los arrendamientos. Tal vez por ello, a la postre, es una de las cuestiones que puede dar mayores problemas para su devolución o retención.

La fianza se encuentra regulada actualmente en el título IV de la vigente Ley de Arrendamientos que contiene las disposiciones comunes tanto a los arrendamientos de vivienda habitual como a los que son de uso distinto del de vivienda (local, temporada).

Concretamente el artículo 36 señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Continua dicho artículo señalando que durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes y, a falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

Finaliza este artículo señalando que el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Razón de ser
La razón de la existencia de la fianza es, como su propio nombre indica, garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. Precisamente éste es uno de los aspectos que más polémica ha generado, puesto que si la fianza garantiza todas y cada una de las obligaciones del arrendatario no sólo se debe imputar al pago de las rentas adeudadas sino también a otro tipo de aspectos como la devolución en buen estado de conservación del inmueble, por ejemplo.

Así, en muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago existiendo en tal caso una desprotección del arrendador, ya que la sentencia determina la compensación de la deuda del inquilino con la cantidad que en su día entregó como fianza sin que aún dicho arrendatario haya devuelto el inmueble, por lo que el propietario no sabe si cuando recupere las llaves el piso o local estará o no en malas condiciones. Y si es así, ¿dónde está entonces la fianza para poder reparar los daños?

El conocimiento de algunos aspectos legales significativos ayuda a propietarios e inquilinos a establecer su importe y condiciones de devolución
Por otra parte el nº 5 del señalado artículo 35 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos señala que las partes puedan prestar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones adicionales a la fianza en metálico, con lo cual nos encontramos con que, de acuerdo con el texto legal, puede haber dos tipos de fianza:

a) La fianza en metálico que es siempre obligatoria y que siempre es fijada en el importe de una mensualidad, para los arrendamientos de vivienda y de dos para los de uso distinto.

b) La fianza adicional a la de metálico que es voluntaria cuyo importe está sometido a la libre disposición de las partes, y en la que no hay límites legales.

Respecto a la cuantía de la fianza en metálico se comprende que la finalidad de la Ley al determinar sus importes obligatorios (1 mes y 2 meses) es que la misma no resulte excesiva y haga difícil al arrendatario cumplir con todas sus obligaciones; pero, por otro lado, este importe puede resultar muy escaso puesto que si la fianza debe responder del impago de rentas, de los daños en el inmueble arrendado, etc, dada la larga duración de los procesos judiciales es más que evidente que dicha fianza resultará insuficiente de todo punto para poder resarcir al arrendador de todos los daños que se le hayan causado.

Por tanto, la fijación de tal cuantía de un mes de fianza con carácter uniforme para todos los contratos de arrendamiento de vivienda o de dos meses para los locales y viviendas de temporada podría ser inadecuada, ya que cada inmueble puede tener unas características particulares (metros, ubicación, renta, etc.) que aconsejan una adecuación de la fianza a la realidad del arrendamiento en concreto.

Ciertamente puede pactarse otro tipo de garantías adicionales y tal posibilidad es contemplada de manera clara por el nº 5 del artículo 36 al que nos estamos refiriendo, pero, aunque parezca extraño, la Ley admite una garantía adicional de un importe elevado que no sea en metálico, y en cambio prohíbe en contratos destinados a vivienda que haya una fianza en metálico, por poner un caso, de dos mensualidades.

Actualización
El número 2 del artículo 36 señala la imposibilidad de actualización de la fianza en el plazo inicial de cinco años, cuando se trata de arrendamiento de vivienda; y puntualiza que cada vez que el arrendamiento se prorrogue, las partes podrán exigir que la fianza se actualice a la renta vigente en el momento de la prórroga en su punto 5º. Por tanto tal actualización se regirá por las siguientes reglas:

a) La actualización no tendrá lugar durante el plazo mínimo de cinco años.

b) Cuando haya pasado el plazo mínimo, y se encuentre en prorroga o cuando hayan pasado, en su caso, los cinco primeros años del plazo inicial, cada una de las partes puede solicitar el aumento o disminución de la fianza.

c) Las partes pueden pactar cómo realizar esta actualización y a falta de pacto servirá lo acordado para la actualización de la renta.

En muchos procedimientos judiciales de desahucio por impago de rentas se imputa la fianza a dicho pago, lo que supone una desprotección del arrendador
En este punto cabe señalar que, dada la redacción legal, hay que tener en cuenta que el aumento o disminución de la fianza no es el correspondiente del Índice de Precios al Consumo (IPC); por lo cual, si la renta se aumentara o disminuyera por convenio posterior de las partes, en un momento determinado y por causas ajenas a la oscilación del IPC, tal nueva renta así obtenida serviría para fijar la nueva fianza, aún cuando tal renta tuviera un incremento superior o inferior al IPC correspondiente.

El número 4 del artículo 36 señala que el arrendador deberá devolver la cantidad que resulte como saldo al arrendatario en el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario, y que si no lo hiciera en tal termino devengará el interés legal.

En este punto cabe puntualizar que el problema será la determinación concreta del saldo de la fianza y si este es líquido o no, ya que posiblemente la falta de devolución de la fianza por el arrendador se deba a que pretende imputar a la misma el importe de unos daños que se le hayan causado, con lo cual dicha situación justificaría que no se devenguen los intereses del artículo comentado (habría una falta de liquidez que impediría estimar estos intereses).

Antes de proceder a la firma de un contrato de alquiler de un inmueble, el arrendatario debe saber que esta obligado por ley, si el propietario se lo exige, a abonar una cantidad de dinero en metálico denominada fianza equivalente a una mensualidad de renta. En caso de instalar un negocio, servicio o almacén en la vivienda alquilada el arrendador puede pedir una fianza por importe similar a dos mensualidades de renta.

Normalmente, las comunidades autónomas establecen la obligatoriedad para el propietario de depositar la fianza en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato, sin devengo de intereses. La no presentación de estas fianzas puede dar lugar a multas, por lo que es conveniente informarse de las obligaciones especificas reguladas en cada comunidad.

El importe de la fianza en metálico será restituido íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el piso en perfecto estado. En cambio, si al abandonar el piso el dueño comprueba que se han producido daños o desperfectos en él descontará los gastos de la reparación del importe de la fianza. En caso de no hacer efectiva la restitución de la fianza al final del arriendo, ésta devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves. Por tanto, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de la cantidad correspondiente a la fianza sino también los intereses que haya generado.

Por otra parte, la fianza no podrá actualizarse durante los cinco primeros años de vida del contrato. Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el propietario puede exigir un aumento de fianza al igual que el inquilino puede pedir que disminuya hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de prórroga.

Actualización
Una vez transcurridos los primeros cinco años la actualización de la fianza se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. Si bien, a falta de acuerdo específico la fianza se actualizará de la misma manera que la renta.

El miedo a arrendar de muchos propietarios ante posibles impagos es uno de los aspectos que alimentan la controversia en torno a las viviendas de alquiler. Además, el sistema legal español no ofrece demasiada protección a los arrendadores, por lo que es muy común que éstos pidan garantías adicionales al alquilar un piso.

Así, ambas partes son libres de pactar cualquier tipo de garantías como pueden ser la solicitud de un aval bancario mediante el cual se garantiza el pago de las rentas por parte del banco en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones o de un aval personal, la contratación de un seguro multirriesgo de hogar, etc. También, en previsión de una posible insolvencia del arrendatario el dueño suele pedir una copia de la nómina para comprobar que los ingresos mensuales son superiores al coste del alquiler.

Habitualmente esta serie de garantías son solicitadas por el arrendador, pero el inquilino también está en su derecho de pedir garantías de cumplimiento de las obligaciones del propietario, como por ejemplo la realización de unas obras o la entrega del mobiliario designado.

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