Dificultades para alquilar

La coyuntura es favorable, pero la desconfianza del propietario ante el comportamiento del inquilino provoca que el alquiler no despegue

Casa propia: una tradición consolidada

Siempre nos ha gustado la vivienda en propiedad, lo de ser dueños de nuestra casa nos tiene seducidos. Es una tradición tan consolidada que llega incluso a definirnos como sociedad. Puede sonar arcaica esa vinculación emocional, casi atávica, al ladrillo; y resultar contradictorio con ésta y anteriores situaciones de crisis que hemos padecido, e incluso devenir imposible ante lo desmesurado del precio de los pisos. Pero así y todo, nadie quiere alquilar. "Es tirar el dinero", se dice; "total, por un poco más al mes, pago la hipoteca y acabo teniendo mi propia casa", es la respuesta recurrente. Y ha sido así durante décadas. Sin embargo, las cosas podrían comenzar a cambiar. El primer indicador es que la compra de vivienda se ha retraído mucho, hasta un 27% en los últimos doce meses; otra señal: la sentencia más en boca de todos ha cambiado, y ahora es "para qué comprar, si cada mes que pasa la vivienda baja de precio". Es cierto, la vivienda nueva ha bajado de precio un 7% de media en nuestro país desde enero del año pasado, y debe descender aún más. Lo dicen los expertos, cuando aseguran que para que "se restablezca la normalidad en el sector inmobiliario" es imprescindible una fuerte rebaja de precios. La burbuja tiene que comenzar a desinflarse. Y quienes piensan comprar una vivienda serán los beneficiados, justo al contrario de lo que ocurre con quienes necesitan vender, particularmente si la compraron cuando aún regían los precios desmesurados. Los más iniciados en información económica saben que con la crisis inmobiliaria y financiera, los pisos han cambiado de manos y se los han quedado bancos y cajas como pago de las millonarias deudas contraídas por las promotoras. Y que tendrán que venderlos, antes o después, para afrontar su propia crisis, caracterizada por una apremiante falta de liquidez, esto es, de dinero "contante y sonante".

Ahora bien, quien no piensa comprar pero necesita una vivienda propia puede recurrir a la otra opción, el alquiler. La coyuntura es favorable: hay más inmuebles a la venta, y menos compradores, que nunca. Además, la crisis económica no anima precisamente a endeudarse. Así, aumenta el atractivo del arrendamiento y lo hace tanto para los propietarios de pisos, a los que ya no resulta rentable mantener un piso vacío porque, lejos de aumentar, su precio tiende a disminuir, como para los jóvenes que desean independizarse, que se encuentran con empleos precarios, escenarios económicos poco estables y una vivienda todavía demasiado cara. Y, para rematar, con unas entidades financieras que han endurecido las condiciones de los préstamos hipotecarios, debido al aumento de la morosidad de sus clientes y a su propia falta de liquidez.

El alquiler, opción minoritaria
Apenas un 8% de las familias españolas reside en una casa alquilada; en la Unión Europea, sin embargo, la tasa media de familias que viven en régimen de alquiler es del 35%. Tampoco los propietarios españoles son precisamente "fans" del alquiler: buena parte de los dueños de pisos vacíos justifican su negativa a ponerlos en el mercado del alquiler por el temor de toparse con un inquilino problemático, que no pague, que no se quiera ir cuando el contrato lo exija, o que deteriore en exceso la vivienda. Así las cosas, la situación lleva décadas sin variar: pocos pisos en alquiler y muy caros. Pero, ¿cómo cambiar la situación?

Formalizar un contrato por escrito y suscribir una garantía de alquiler son las medidas idóneas para evitar problemas
No es tarea sencilla, pero quizá uno de los primeros pasos es que tanto nuevos y veteranos inquilinos como caseros actuales y futuros conozcan a fondo sus derechos y obligaciones. Definir el tipo de contrato que se debe firmar, su duración y la letra pequeña donde se abordan circunstancias concretas como los derechos del inquilino cuando el propietario decide vender la casa, contribuyen a que la relación entre arrendador y arrendatario sea más diáfana y previsible y, también, a que esta relación no se convierta en fuente permanente de problemas y disgustos. Los expertos de CONSUMER EROSKI aclaran y recuerdan los derechos de propietarios e inquilinos y los extremos fundamentales que se deben valorar antes de firmar el contrato.

Duración del contrato
Pese a que en los contratos de alquiler rige la libertad de forma (el acuerdo se puede formalizar de forma oral) es preferible que todo conste por escrito. Las ventajas del contrato son muchas. No sólo es un instrumento legal que ayudará a probar el incumplimiento de alguna de las partes, sino que es imprescindible para la obtención de ayudas y subvenciones fiscales. Un punto relevante, y sobre el que se constata un gran desconocimiento, es el tiempo máximo que puede mantenerse en vigor un contrato de alquiler. Siempre que no haya pactado otro plazo, el inquilino tiene derecho a disfrutar de la vivienda arrendada durante cinco años. Y el casero está obligado a prorrogar el acuerdo año a año hasta cumplir los cinco, mientras que el inquilino puede rescindir el contrato al final de cada año. Eso sí, está obligado a comunicárselo al dueño con una antelación mínima de 30 días. Una vez cumplidos los cinco años y si ninguna de las partes comunica lo contrario, el contrato se renueva de forma automática por periodos anuales hasta que transcurran tres años más. Si el inquilino cumple el contrato y paga las cuotas, el dueño sólo puede reclamar la vivienda durante el periodo de alquiler pactado si la necesita como vivienda permanente para sí mismo.

ALQUILAR CON GARANTÍAS
Antes de que la nueva normativa entre en vigor, inquilino y propietario tienen a mano una Garantía de Alquiler que les protege ante posibles abusos y conductas de mala fe por parte del otro, además de hacerlo con mayor rapidez y menores gastos que la justicia ordinaria. Se trata de un impreso oficial que firman de forma voluntaria propietario e inquilino y por el que se comprometen a someterse a un proceso de arbitraje si incumplen el contrato de arrendamiento. Este documento cuesta 52 euros y se puede adquirir a través de las agencias inmobiliarias que suscriben este acuerdo, o solicitarla en la web del PNAG o en el teléfono 902-21 71 21. Además, se puede comprar en gestorías administrativas, despachos de abogados y asociaciones de consumidores.

Si durante el arrendamiento surge un problema -impagos u oposición del propietario a realizar las reparaciones que prometió en el contrato, por ejemplo- y una de las partes quiere hacer valer sus derechos, sólo se debe presentar una reclamación en la Corte de Arbitraje. Y es entonces cuando se inicia un proceso que durará aproximadamente un mes. La Corte emitirá un laudo de obligado cumplimiento, tan válido como una sentencia judicial, y el condenado dispondrá de 20 días para dar solución al problema. Además, como ha perdido el proceso, hará frente a gastos ya prefijados: 90 euros por las costas y 55 por las notificaciones administrativas. Sólo si la parte condenada no acatara lo establecido o no lo hiciera en el plazo fijado se iniciaría la fase de ejecución, cuya duración es de unos dos meses y se realiza inmediatamente a través del Juzgado de Primera Instancia. Aun así, los morosos pueden ser desahuciados en un plazo máximo de tres meses mediante arbitraje institucional, frente a los 18 meses que puede durar un proceso judicial ordinario. La ventaja está a la vista.

Situaciones y dudas comunes
El dueño reclama la vivienda y quiere echar al inquilino

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sólo admite al propietario reclamar su vivienda cuando la necesita para sí mismo. Sin embargo, la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler -se encuentra en trámite en el Congreso- permitirá que los arrendadores rescindan el contrato de alquiler también si quien la necesita es su hijo o padre, si bien esta cláusula debe figurar en el contrato.

Pero también hay limitaciones: el dueño dispondrá de sólo tres meses, contados a partir del día en que desaloja al inquilino, para que comience a vivir en ese inmueble el destinatario de la vivienda. Si transcurrido este plazo no ha ocupado la vivienda quien goza del derecho legal a hacerlo, el inquilino puede regresar por otros cinco años a ella y, además, será indemnizado con los gastos que el desalojo le hubiera ocasionado; o, si lo prefiere, con el importe total de la renta por los años que le restan hasta la finalización del contrato.

¿Y si el propietario quiere vender la vivienda alquilada?
La norma es clara: no puede hacerlo hasta que finalice el contrato. Y el inquilino, en todo caso, disfruta de una serie de derechos que le sitúan en posición preferente ante otros posibles compradores. El dueño, por ejemplo, está obligado a poner en conocimiento del inquilino que la propiedad va a ser puesta en venta. Y en los 30 días siguientes a la notificación, el inquilino puede lanzar su oferta de compra antes que nadie haciendo uso del derecho de tanteo. Si la decisión de vender la vivienda no se le comunicara al arrendatario, éste tiene derecho de retracto y, en un plazo de 30 días, podría anular un contrato de compra-venta sobre la propiedad alquilada para colocarse en la posición de comprador inicial.

El propietario está obligado a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin elevar por ello la renta
¿Quién paga las obras en un piso de alquiler?
La ley distingue entre las reformas que puede hacer el arrendador y las que desea realizar el inquilino. El propietario está obligado, y sin elevar por ello la renta, a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino, a su vez, debe soportarlas cuando la realización de las obras no pueda aplazarse hasta el fin del contrato. Si fuera así, tiene derecho a una reducción del importe de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que sea privado, siempre y cuando las reformas se prolonguen durante más de 20 días.

Por su parte, el inquilino no puede efectuar obras sin consentimiento expreso del propietario. Siempre que desee pintar, o cambiar los muebles, por ejemplo, debe consultarlo con el casero. Además, la ley obliga al arrendatario a hacer frente a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Y si se ha deteriorado por causa del inquilino, será éste quien asuma su coste. Si no lo hace y el fin del contrato se acerca, el propietario se quedará con parte de la fianza entregada al inicio de la relación para costear el arreglo del piso. Este depósito en metálico es obligatorio y debe entregarse en el instante en que se formalice el contrato. El dueño sólo puede exigir como fianza una mensualidad, lo dice la ley, pero no es infrecuente que se pacten otras garantías, como un aval bancario, dos mensualidades más como fianza, o la presentación de las últimas nóminas.

Horror: el inquilino no paga
Siempre que se den determinadas circunstancias, el casero puede obligar al inquilino a abandonar su vivienda y, por tanto, a anular el contrato de alquiler. El subarriendo de la vivienda sin consentimiento del propietario, la realización de actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, el deterioro de la casa o su utilización para fines diferentes para los que había sido alquilada, pueden desencadenar el desalojo del inquilino. Pero, sin duda, el motivo estrella es el impago de las rentas. El mejor consejo para el propietario es no dejar que el tiempo pase.

Ante la primera falta de abono de la renta, debe poner en marcha los mecanismos que protegen sus derechos. Hay auténticos profesionales en la materia que conocen todos los resquicios legales para eludir el pago del alquiler permaneciendo en la casa el mayor tiempo posible sin hacer frente a sus obligaciones. Todo vale para demorar los plazos de un proceso de desahucio que en principio es simple, pero que en la práctica acaba con la paciencia del más templado. No en vano, agilizar y abaratar los procesos de desalojo de inquilinos morosos es una las cuentas pendientes que se confía queden saldadas cuando la Ley de Medidas de Fomento del Alquiler entre en vigor. Mientras esto ocurre, lo primero que debe hacer el propietario a quien su inquilino no paga la renta es enviarle por burofax un requerimiento de pago en el que quede claro que si la deuda no se salda en el plazo de dos meses, tiene que abandonar la vivienda. Si se niega a dejar libre la vivienda, es el momento de presentar una demanda de desahucio, un desalojo por orden judicial.

Llegados a este punto, procede sopesar si merece la pena tramitarla o no: la clave es la solvencia del moroso. Si se trata una persona sin liquidez ni bienes que embargar, mejor presentar la demanda de desahucio lo antes posible o incluso llegar a un acuerdo para que entregue las llaves y pague, al menos, parte de la deuda. De esta manera, la propiedad se recuperará con mayor celeridad y el número de rentas impagadas será menor. Si decide presentar la demanda, el propietario debe ser consciente de que pone en marcha un proceso judicial que durará entre nueve y 18 meses y le supondrá un gasto mínimo de entre 2.000 y 3.000 euros. Una vez admitida a trámite la demanda, el juez convoca a ambas partes a un juicio oral y comunica al inquilino que si no comparece se acordará el desahucio. En previsión de que no acuda a la vista, se le informa del día y la hora en que tendrá que dejar la propiedad si se estima la demanda. Y si en su momento se negara a abandonarla, se puede producir un desalojo forzoso en el que intervendrían las fuerzas de orden público.

ACERTAR EN EL ALQUILER
El inquilino
Debe exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
Si desea rescindir el contrato de arrendamiento, puede hacerlo al término del año pero con un preaviso de 30 días.
Puede realizar obras en la vivienda, con el consentimiento expreso del propietario.
En caso de venta de la vivienda, tiene derecho de tanteo y retracto lo que le da cierta preferencia.
Puede subarrendar la vivienda a terceros siempre que lo acepte el dueño.
Está obligado a pagar puntualmente la renta pactada así como el recibo de todos los suministros que cuenten con contador individual.
Debe permitir la realización de las obras necesarias para la conservación y mejora de la vivienda, y deberá hacerse cargo de las pequeñas reparaciones ocasionadas por el uso diario.
Debe conocer que la fianza no debe exceder el importe de una mensualidad, pero le pueden exigir otras garantías adicionales.
El propietario
Tiene derecho a resolver el contrato por impago de la renta, subarriendo no consentido, daño intencionado, transformación de vivienda en local, entre otras.
Debe ser informado y consultado antes de realizar un subarriendo u obras y reformas.
Puede utilizar la fianza para suplir el incumplimiento de alguna obligación del inquilino.
Tiene derecho a que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se haya modificado la estructura de su casa.
Debe efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda.
Está obligado a soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble: tributos, gastos de comunidad, etc., salvo que se haya pactado lo contrario.
Puede anular el contrato si necesita la vivienda para él mismo. Tiene tres meses para ocuparla.

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